Акимова Мария Сергеевна, канд. экон. наук, доцент, доцент кафедры «Кадастр недвижимости и право», ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»: Россия, 440028, г. Пенза, ул. Германа Титова, 28.
Улицкая Наталья Юрьевна, канд. экон. наук, доцент, доцент кафедры «Кадастр недвижимости и право», ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»: Россия, 440028, г. Пенза, ул. Германа Титова, 28.

Тел.: (841-2) 49-48-47
E-mail: terramarket58@yandex.ru

Потребительский спрос на коммерческую недвижимость в настоящее время остается низким в связи, как с невысокими доходами населения, так и с отсутствием инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок коммерческой недвижимости в целом и вызывают затоваривание рынка продаж в частности. В статье даны рекомендация по улучшению условий ипотечного кредитования в России, которые заключаются в проведение следующих мероприятий: расширение состава банковских активов, главным фактором выполнения которых является стандартизация банковских продуктов с целью свободной продажи на рынке или предоставления в залог по привлекаемым кредитам в ситуации дефицита ликвидности; введение долгосрочного банковского депозита; введение схемы «длинные активы - длинные пассивы», которая заключается в выдаче ипотечных кредитов за счет займов на вторичном рынке путем выпуска собственных ипотечных облигаций; введение секьютиризации; создании информационной базы рыночных параметров по сделкам с недвижимостью. Также сформирован инвестиционно-кредитный механизм, направленный на расширение возможностей инвестирования в коммерческую недвижимость, развития рынка коммерческой недвижимости и привлечения субъектов малого и среднего бизнеса. Разработанный механизм включил в себя три этапа: заключение предварительного кредитного договора; заключение договора об ипотечном кредитовании; привлечение инвесторов. В результате внедрения инвестиционно-кредитного механизма были получены следующие результаты: возможность снижения суммы ипотечного кредита, уменьшение ежемесячного платежа, снижение конечной стоимости кредита, снижение риска неплатежеспособности клиента, обеспечение инвестиционной привлекательности коммерческих объектов.

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 – № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017).

2. Аннадурдыева Л. Г., Акимова М. С. Анализ рынка коммерческой недвижимости // Вектор экономики: научно-исследовательский журнал. – 2018.
3. Асаул А. Н. Управление объектами коммерческой недвижимости / под ред. А. Н. Асаула. – СПб.: ГАСУ. – 2008. – С. -14.
4. Бычкова М. В. Исследование понятия «коммерческая недвижимость» // Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» – 2009. – №4 (91) – С. 86-90.
5. Иванищев П. А. Создание и секьюритизация портфеля кредитов малому и среднему бизнесу в РФ / Автореф Иванищев П. А. – М., 2010.
6. Ивасенко А. Г. Анализ зарубежного опыта земельно-ипотечного кредитования // Российское предпринимательство. – 2008. – № 11. – Вып. 2 (123). – С. 103-106.
7. Литвинова С. А. Институциональные основы развития ипотечного кредитования в России. – Ростов-н/Д, 2013. – С. 26.
8. Никерясов А. В. Проблемы развития ипотеки под коммерческую недвижимость в России в современных условиях // Журнал «Экономические науки». – 2012 №2(87). – С.288-291.
9. Сироткин В. А. Европейский опыт развития ипотечного кредитования // Жилищные стратегии. – 2015. – № 2 (2). – С. 109-118.
10. Хусиханов Р. У. Развитие национальных рынков ипотечного кредитования в условиях глобального финансово-экономического кризиса // Магистерская диссертация. – М., 2016 г. – С. 105.
11. Урвачев А. Ф. Ипотечные кредиты под коммерческую недвижимость // Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. – Спб., 2008 г.
12. Эзрох, Ю. С. Банковское потребительское кредитование: конкуренция и опыт в России и Великобритании // Финансы и кредит. – 2013. – № 23 (551). – С. 19-29.
13. Ermilova M., Nikeriasova V. Models of Mortgage Lending: Cross-Country Evidence // Academy of Accounting and Financial Studies Journal. – 2018. – Vol. 22. – Iss. 3.
14. Meryem Duygun, Daniel Ladley, Mohamed Shaban, Challenges to global financial stability // Interconnections, credit risk, business cycle and the role of market participants, Journal of Banking & Finance. – Volume 112 – 2020.
15. Noss J. and Toffano P., 2016. Estimating the impact of changes in aggregate bank capital requirements on lending and growth during an upswing // Journal of Banking and Finance. – 62. – pp. 15- 27.
16. Ozhegov E. M. Heterogeneous Preferences of Russian Residential Mortgage Borrowers. // Journal of European Real Estate Research. – 2017. – Vol. 10. – No. 1. P. 35-56.
17. Ulitskaya Natalya Yu., Akimova, Maria S. y Ulitskaya, Marina V. Efficiency of rosreestr as a factor in increasing russia's investment attractiveness // Revista Inclusiones Vol. 7. Especial (2020). – P. 560-572.

INVESTMENT AND CREDIT MECHANISM OF MORTGAGE LENDING OF COMMERCIAL REAL ESTATE

Akimova Maria Sergeevna, Cand. of Econ. Sci., Ass. Prof., Ass. Prof. of the Depart. of Real Estate Cadastre and Law, Penza State University of Architecture and Construction, Penza, Russia.
Ulitskaya Natalya Yurievna, Cand. of Econ. Sci., Ass. Prof., Ass. Prof. of the Depart. of Real Estate Cadastre and Law, Penza State University of Architecture and Construction, Penza, Russia.

Keywords: commercial real estate, mortgage, investor, investment credit mechanism, real estate market.

Abstract. Consumer demand for commercial real estate currently remains low due to both low incomes of the population and the lack of investment attractiveness of commercial real estate. These factors have a negative impact on the commercial real estate market in general and cause an overstocking of the sales market in particular. The article gives a recommendation to improve the conditions for mortgage lending in Russia, which consist in carrying out the following measures: expanding the composition of banking assets, the main factor for the implementation of which is the standardization of banking products for the purpose of free sale on the market or pledging for attracted loans in a situation of liquidity shortage; introduction of a long-term bank deposit; introduction of the scheme "long assets - long liabilities", which consists in issuing mortgage loans at the expense of loans in the secondary market by issuing their own mortgage bonds; introduction of securitization; creation of an information base of market parameters for real estate transactions. Also, an investment and credit mechanism has been formed, aimed at expanding opportunities for investing in commercial real estate, developing the commercial real estate market and attracting small and medium-sized businesses. The developed mechanism included three stages: conclusion of a preliminary loan agreement; conclusion of a mortgage lending agreement; attracting investors. As a result of the introduction of the investment and credit mechanism, the following results were obtained: the possibility of reducing the amount of the mortgage loan, reducing the monthly payment, reducing the final cost of the loan, reducing the risk of insolvency of the client, ensuring the investment attractiveness of commercial properties.